O crédito à habitação é provavelmente a maior dívida que contrairá em toda a sua vida e a que mais impacto tem nas suas finanças pessoais. Estas duas características obrigam a um cuidado redobrado na escolha do seu empréstimo. E, desde logo, se estamos a falar de impacto nas finanças pessoais, interessa analisar o que está em causa, nomeadamente os tipos de custos prováveis. Não deixe também de ponderar os benefícios de longo prazo ou de curto prazo – promoções – para que a escolha do empréstimo habitação seja mais ajustada possível ao seu caso.
Antes de assinar o contrato saiba quais serão as suas despesas
Juros
O principal custo do empréstimo é o preço do dinheiro, também conhecido como taxa de juro. Este é o valor que mais pesa nos encargos do seu empréstimo e deve merecer a sua melhor atenção. Quando se fala em juros no crédito à habitação, a palavra spread é incontornável, mas o seu significado nem sempre é compreendido da melhor forma.
Vejamos: para lhe poder emprestar dinheiro, os bancos também precisam de captar fundos junto do Banco de Portugal ou de outras instituições financeiras e, para isso, pagam uma taxa de juro especial que se chama Euribor. A Euribor é uma taxa média encontrada no conjunto de taxas praticadas entre os bancos, varia diariamente e tem vários prazos (desde um até 12 meses). No cálculo da taxa a aplicar aos seus clientes os bancos adicionam à Euribor um valor que corresponde à a sua margem de lucro. Esse valor chama-se spread e é nele que deve incidir a sua atenção.
Nos últimos anos, os valores gerais dos spreads desceram significativamente, mas para conseguir um valor realmente baixo é preciso ter em conta alguns aspectos muito importantes. Em primeiro lugar, não pode estar muito endividado com outros empréstimos ou outras despesas regulares que impliquem comprometer uma parcela do rendimento mensal do agregado familiar superior a 50%. Os bancos olham com especial atenção esse indicador – a que chamam taxa de esforço – para terem uma noção da sua capacidade para pagar as prestações do novo empréstimo. Quanto mais desafogado estiver, mais garantias dá ao seu banco e, como tal, menor será a taxa a pagar. Outro ponto que pode jogar a favor da descida do spread é conseguir financiar parte da aquisição com dinheiro próprio. Dessa forma, diminui a relação entre o valor da casa que vai dar como garantia e o valor do empréstimo, reduzindo o risco do banco e, portanto, o spread. Se a sua situação financeira não for especialmente desafogada, pode ser uma boa opção recorrer a fiadores, ou seja, alguém que se responsabilizará pelas suas dívidas em caso de incumprimento.
Outra forma de reduzir os juros a pagar é concentrar a sua actividade financeira no banco que lhe conceder o empréstimo. Se passar a domiciliar o seu ordenado, a pagar as suas contas mensais e a ter as suas poupanças e os cartões de débito ou crédito no mesmo banco, passa a existir uma relação comercial mais abrangente e assim poderá conseguir condições mais favoráveis.
Seguros
Outro custo que importa analisar bem é o encargo com os seguros. Sempre que faz um crédito deste tipo tem de fazer um seguro para a sua habitação, bem como um seguro de vida que garanta o pagamento das dívidas caso lhe aconteça alguma coisa. Geralmente, estes custos não são considerados vitais quando se negoceia o crédito à habitação mas, por vezes chegam a representar quase dez por cento do valor a pagar mensalmente. Uma redução nestes custos resulta assim numa redução directa na sua prestação mensal.
No caso do seguro de vida, se já tiver um, pode não ter a necessidade de subscrever outro. Deve ainda lembrar-se que, à medida que vai amortizando a sua casa, o valor da apólice pode descer. Isto é, se quando fez o empréstimo devia 200 mil euros e agora já só deve cem mil euros, não há necessidade de continuar a ter um seguro de vida no valor de 200 mil euros. Se for ajustando o valor do seu seguro de vida ao longo dos anos, também poderá conseguir algumas poupanças. A partir de 10 de Dezembro de 2009, a actualização dos prémios do seguro de vida passa a ser feita automaticamente e numa base mensal tendo em conta o capital em dívida no crédito à habitação.
Custos processuais
Os custos burocráticos são os custos legais e os custos para tratar de todo o processo de concessão do crédito. Os primeiros são os custos com impostos (IMTI- Finanças), registos (Conservatória do Registo Predial) e escrituras (notários) e são obrigatórios por lei. Assim, no primeiro contacto e pedido de simulação ao banco concentre-se nestes detalhes e verifique os custos que o banco lhe apresenta para tratar do processo, tais como a abertura de dossier e avaliação do imóvel, entre outros. Apesar de serem custos reais em que o banco incorre de facto, é possivel que em função do tipo de relacionamento com o seu banco exista margem de manobra para negociar um valor final mais reduzido.
Amortizações e alterações ao contrato
Finalmente, existe outro tipo de custos que deve analisar e gerir com o seu banco. Um dos principais encargos deste tipo é o custo com a amortização antecipada de capital. Imagine que recebeu algum dinheiro e que quer amortizar parte ou a totalidade do montante que deve ao banco: essa liquidação tem um custo que actualmente está limitado por lei a 0,5 por cento do capital em dívida. Isso significa que se quiser amortizar cem mil euros ao seu empréstimo terá de pagar um valor de 500 euros ao banco. Mas a lei apenas fixou o limite máximo e isso significa que poderá ponderar com o seu banco um valor inferior. Uma boa opção poderá ser negociar 0,5 por cento de penalização para os primeiros anos do empréstimo, passando depois para zero nos restantes anos. Não descure esta parte da análise do seu empréstimo pois quanto mais baixo for este valor maior liberdade terá para amortizar a sua casa ao seu ritmo.
Importante é também que deixe definidos logo à partida os custos com outras alterações que possa vir querer a fazer ao seu contrato, como, por exemplo, diminuir ou aumentar o prazo de pagamento da dívida.
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